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浅析商品房公摊纠纷问题及制度建议
2019年01月31日 发布人:华诚小编

作者:沈一凡 程丰


房屋公摊面积是指分摊的公共建筑面积的简称,其与套内建筑面积之和为一整套商品房的建筑面积。也就是说,房屋业主所持有的房屋产权证中,关于房屋状态描述一栏中,建筑面积减去套内建筑面积的差额即为公摊面积。

对于小区业主来讲,公摊面积的大小与位置与其自身利益息息相关,除物业费外,北方若干城市的取暖费也是以包含公摊面积在内的建筑面积进行计算。另外,从商业利益出发,物业公司在一些公摊区域内(比如大厅、走廊、电梯)设置了广告位。那么,物业公司是否有权擅自对公摊位置进行商业利用?收取的广告费是否应当属于小区业主们?当然,前述问题解决的前提是应当明确,小区区域内究竟哪些部位属于业主的公摊面积。


一、公摊的出处及审批

 1、公摊的出处 

对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台,仅见于1995年建设部出台的《关于印发<商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则>(试行)的通知》(建房[1995]517号,以下简称“公摊通知”),其中第一条要求,商品房购买合同中应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积,并且“注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积”。

但是,关于商品房公摊究竟如何计算,目前国家并未出台法律、法规进行明确规定,仅见于国家质量技术监督局(现国家质量监督检验检疫总局)曾于2000年制定并出台了《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000),其中,关于共有建筑面积,即公摊面积的内容和计算方式在附录B中规定如下:

“电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算…..还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。……整幢建筑的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。”

虽然《公摊通知》中要求注明公摊面积的大小,但小区范围内究竟哪些区域属于购房合同中的公摊面积,即公摊面积的“出处”,并未强制要求注明,实践中,公摊比例问题也是房地产开发商方便“动手脚”以获取利益的灰色地带。

 

2、公摊面积和位置的审批阶段和审批单位 

房地产开发共分为五个阶段,即国有土地使用权获取阶段、建设用地规划许可阶段、建设工程规划许可阶段、建设工程施工许可与施工阶段和商品房预售许可与竣工验收阶段。其中,在建设工程规划许可阶段的最后,需要对建设工程进行施工图审查程序,并在施工许可阶段对建设工程施工图进行备案,施工图中即包含公摊面积和位置信息。之后,开发商将根据已备案的施工图进行建设施工。

进入商品房项目预售阶段后,需要进行房屋面积预测(“房屋预测”),即在商品房期房(有预售许可证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构(“房管部门”)认定具有测绘资质的房屋测量机构(“测绘机构”),主要依据备案的施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未竣工的房屋面积进行预先测量计算。[1]房屋预测完成后,测绘机构将就该楼盘出具预测绘阶段的成果,即预测绘报告。随后,房管部门将根据预测绘报告生成楼盘表。[2]

最后,房地产开发商在工程竣工验收后,可以办理房屋面积实测。原则上,实测面积结果应当与预测绘结果大致相同。实测完成后,由开发商向房管局申请房地产权初始登记,登记所载数据即为实测数据。

综上,公摊面积和位置的相关数据在最初的规划许可阶段确定的施工图中即开始体现,并在施工许可阶段进行了备案。在商品房预售审批与竣工验收阶段,房管局将根据施工图及实地考察情况出具预测绘报告,其中就包括了商品房公摊数据。竣工验收完成后将进行实测,实测面积即为房地产权证的证载面积。


二、公摊问题引发的纠纷


 1、公摊面积数据造假 

正如本文开头所提到的,围绕商品房公摊问题,可能会产生诸多纠纷,最严重的情况当然是利用公摊信息不公开、不透明的制度,进行面积数据造假。

国土资源部颁布的《不动产登记资料查询暂行办法》(2018-03-02,以下简称“暂行办法”)第二条规定,不动产权利人、利害关系人可以查阅的不动产登记资料包括:

“(一)不动产登记簿等不动产登记结果;

(二)不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。”

关于前述列举的材料是否包括含有公摊数据的图纸、报告,根据目前了解到上海不动产登记部门的意见,《暂行办法》规定的各项不动产登记资料中无法显示公摊位置、面积等详细信息,不动产登记显示的公摊数据来自于测绘部门。

那么,根据《房产测绘管理办法》(建设部令[2000]第83号,2000-12-28),取得房产测绘资质的单位均可以接受委托从事测绘工作。但是,目前在房地产报建阶段,开发商只能委托房管局下属的测绘机构进行。因此,关于公摊测绘数据是否能够公开的问题,上海市测绘中心工作人员称其无法公开公摊数据,测绘机构原则上是受开发商委托对建筑物进行测绘,并向开发商交付测绘成果,不属于向公众公开的范畴。

因此,实践中若业主对公摊有异议,只能向开发商或者物业公司索取公摊数据。若开发商或者物业公司拒绝公开,业主可以购房合同违约为由向法院提起诉讼,要求开发商公开公摊数据。

 

 2、物业公司擅自对公摊进行商业利用 

物业公司在公摊区域设置广告位的现象在每个小区随处可见。目前的实际情况是,投放广告的商家均是与小区物业公司签订合同,广告费也自然交给物业公司。但是,物业公司在出租广告位之前,从未征求过业主的意见,更何况是将相关收入分配给业主。也就是说,业主们用高昂的价格承担了公摊部分费用,但是物业公司却在未告知业主的情况下对公摊区域进行利用并赚取经济利益。

我国《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。另外,国务院出台的《物业管理条例》(国务院令第666号,2016-02-06)中第六条第(八)项规定,业主享有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。并且,第五十四条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

在检索相关判例[3]核实后,关于公摊区域利用事宜的合规做法是,在物业公司经小区业主委员会授权后,方可对公摊区域进行利用,取得的相关收益应当用于补充专项维修资金或按照业主大会决定的方式进行使用。也就是说,收益应当归属于业主,公摊区域及收益均不得由物业公司自行处分。与此同时,公摊区域利用的全过程应当透明、公开、合理,接受全体业主的监督。


三、风险防范

1、索取公摊数据 

在签订购房合同时,应当要求开发商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,明确购房者自身的权益。

 

2、查阅公摊资料 

若对公摊面积数据产生异议,业主作为房屋的产权人,有权向不动产登记部门申请查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、数据计算方式及其文件等。但是,如上文分析,前述资料无法直接反映公摊数据,若开发商拒绝公开,业主只能通过向法院起诉的方式要求开发商公开包含公摊信息的测绘图纸。

关于公摊区域利用情况,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号,2009-10-01)第十三条规定,业主有权要求物业公司公开包括公摊区域在内的共有部分使用和收益情况。

 

3、在购房合同中约定公摊面积 

在购买商品房时,房地产开发商需要与业主签订商品房买卖合同,但往往正是因为不够缜密、完整的合同条款,导致了业主遭受损失或者造成后续维权的障碍。所以,业主应当对购房合同条款进行严格的审核,或者与开发商协商,使用或者参考购房合同标准文本,即住建部和国家工商行政总局于2014年4月出台的《商品房买卖合同(预售)示范文本》(“示范文本”)。

为了充分保证购房者知情权,《示范文本》第二条第4款要求以附件形式具体说明商品房共用部位,应当在合同中约定公摊面积的数字,并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中,详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。一旦发生纠纷,购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

另外,作为购房者,在签订商品房买卖合同时,可以补充协议的方式约定:若购房者对套内建筑面积、公摊面积有异议,双方应共同委托有资质的测绘机构(在补充协议中明确约定机构名称)进行重新测量、计算,若计算出面积较购房合同约定面积减少超过一定幅度时,开发商应就相应差额面积的房价款进行返还。当然,若未以补充协议方式进行特殊约定,最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号,2003-04-28)第十四条也规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时的处理方法,据实结算的基本原则进行解决。


四、展望及建议

在制度层面上,越来越多的人提出取消购房时公摊面积的计算,有利于消费者更加直观了解到房屋的总价、面积等信息,而不是需要在工程专业人士的辅助下进行复杂的面积核算。

目前,欧洲、美国等大多数国家,都是按照套内面积来计算房价。并且,早在2002年,重庆市人大常委会出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》(2002-08-01),首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求,其中第十三条和第五十二条明确规定,商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施,若不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。过去十几年的实践表明,只要制度设计合理,像其他国家一样按套内面积计价,并非没有可能。近几年,为回应购房者诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。期待相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积问题,探索更科学、合理的计价方式,切实保护购房者权益。[4]

最后,一旦发生了纠纷,若业主与开发商、物业单位协商不成,唯一的选择就是诉之法律,避免浪费不必要的人力和物力。当然,我们希望随着法律的不断健全,政府监督力度的不断加强,以及开发商、物业公司的诚信意识的不断增强,普通购房者的权益能得到更好的保障。




[1]余源鹏主编:《房地产开发流程——房地产项目报批报建实操一本通》(第2版),机械工业出版社

[2]以北京为例,在完成房屋预测程序后,为了将预测绘成果在房地产交易管理系统中转化为楼盘表,开发企业需要提供相关测绘图纸以及数据,其中包括共有公用面积分摊说明以及配套的分摊图。经房管部门审批后,前述测绘成果将转化为楼盘表,并进行下一步的预售许可证办理流程。

[3]《海南富南物业服务有限公司、海口中宝源物业服务有限公司与海口宝源花园小区第一届业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书》,海口市中院,(2017)琼01民终3254号

《上诉人南京市和平物业管理有限公司与被上诉人南京市明发滨江新城一期业主委员会物业服务合同纠纷一案的民事判决书》,南京市中院,(2015)宁民终字第7867号

[4]新华每日电讯:《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》



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