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明星豪宅跳单?没有那么简单 ——中介合同中跳单行为的认定标准分析
2022年02月17日 发布人:华诚小编

明星豪宅跳单?没有那么简单——中介合同中跳单行为的认定标准分析

金易文

2022,虎年伊始,春寒料峭,大A的绿配上新年的红,构成了年关独特靓丽的一道风景线。乏善可陈的春晚背后,是在业务水平上日薄西山的娱乐圈,沉默是今晚的军港之夜。

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但娱乐圈从不会让吃瓜群众失望,专业水平不行无法带给观众快乐的话,就在私人生活上搞出一些瓜。这不刚开年,一则关于明星张杰、谢娜夫妇购买上海思南公馆房子却跳单的文章就网上发酵了,“明星”“豪宅”“跳单”这些关键词不可谓不是一个香甜可口的大瓜:

一名化名H的经纪人在自媒体上发表了题为《谢娜、张杰跳单,威胁的中介感染了新冠》的文章,文中称明星张杰、谢娜曾于2019年6月21日和22日两次在其带领下看房,而后以不喜欢这套房子为由不再购买,但后期H发现,二人其实是私下联系房东购买了该房源,以此避开大额中介费(按照该家中介网上公布的中介费收费比例,如该笔业务成交,中介费将高达人民币180万之多)。

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而就在一个月之后的2月8日,张杰、谢娜委托的上海兰迪律师事务所也针锋相对地发布声明称,《谢娜、张杰跳单,威胁的中介感染了新冠》一文的信息提供者“H先生”在发布中捏造事实,提及的“跳单”“威胁”等虚假信息已涉嫌造谣诽谤。

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纵观这起风波,二手房买卖过程中“跳单”的认定以及相应的法律责任实际上是争议的焦点。开宗明义,“跳单”必然是违约行为,应当承担相应的法律责任。虽然笔者理解,大抵大家对中介没有好感,但这不能成为“跳单”的理由。

 

但关键就在于:究竟什么才构成“跳单”行为,笔者认为,并非只要买方与中介公司建立中介服务关系,后跳过中介与其他卖方签订合同的行为都构成“跳单”,至少从现有的信息来看,张杰、谢娜的行为并不构成“跳单”

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在2021年1月1日起生效的《民法典》中规定了中介合同专章,明确了中介合同中的一些要点。其中的第九百六十五条就明确了跳单的认定条件以及责任。

《民法典》第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

 

结合《民法典》的规定,再参考法院关于“跳单”纠纷作出的判决,认定二手房买卖中的委托方构成“跳单”,需要满足以下条件:

 

一、首先,认定“跳单”的前提,是委托方和中介人之间存在有效的中介合同

既然是“跳单”,必须先有“单”存在,这里的“单”也即委托方与中介人之间的中介合同。就本案而言,谢娜夫妇必然与中介签订一份中介合同,而这份合同中一般会约定诸如“若与房主签订房屋买卖协议,应向中介公司支付中介服务费,若中介公司与房屋所有权人洽谈成功,而购房者因自身客观原因不购买该房产导致交易失败或绕过中介与房屋所有权人交易,须支付违约金”等条款,即所谓的“防跳单条款”,这样的条款理论上是对谢娜夫妇具有约束力的,但先别急着下结论,这一条只是构成跳单的前提,关键还在于下一条。

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二、其次,认定“跳单”的关键,是委托方利用了中介人提供的信息机会或媒介服务

从中介的角度来看,只要房屋买卖双方接受了包括带看、价格磋商等任一服务,最后却未通过自家中介签订正式房屋买卖合同,都是“跳单”。而事实上,如前所述,大多数中介合同中的“防跳单条款”也都是这样约定的。

 

这样的观点乍看之下是具有一定的说服力的,但这就意味着中介人带领委托人看房后就可以“旱涝保收”,不论该中介人报价是否偏高、服务质量如何、中介报酬是否偏高等,委托人如果打算购买该套房屋,只能选择这家中介进行交易,否则就构成跳单违约,要支付相当于中介报酬的违约金,无疑是显失公平的。

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而从司法实践的角度来看,近年来关于房屋买卖合同中“跳单”纠纷的司法裁判文书中,大多都不支持中介的这一看法,大部分裁判文书中均指出了:衡量卖方是否“跳单”违约,关键是看卖方是否利用了该中介公司提供的客户信息、机会等条件。委托方是否利用了中介人提供的信息机会以及利用了多少,是决定中介是否能否收取报酬(或者说违约金)以及收取报酬多少的关键因素。

 

例如,某家中介带买方看房并帮助价格磋商,但买方却听说某原中介处能拿到更低的房屋价格或是接受更少的中介费,而后买方通过某原中介与卖方签订房屋买卖合同。此时认定是否构成“跳单”的关键就在于判断买卖双方的成交信息、机会来源。如果卖方是在不同的中介公司分别挂牌出售(而非与一家中介签订了独家代理合同),而且买方是通过公众可知晓的途径获得的房源信息,并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,那么买卖双方当然有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而无需承担“跳单”的违约责任。

 

上述理念也为最高人民法院指导案例所确认:在最高人民法指导案例1号 上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案中,法院就指出,中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。

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三、此外,委托人应当已经接受了中介人的服务

换句话说,中介在二手房交易中付出劳动的多少也是判断其是否能够收取以及收取多少中介报酬的重要因素。

 

实践中,通过中介进行二手房交易的具体步骤一般包括:第一步,卖方先与中介签订中介合同,委托中介出售房屋,其后由中介将房屋信息挂在网上;第二步,买方在网上搜寻相关房屋信息,寻找到心仪房源后与中介联系;第三步,中介带买方看房,如满意再与卖方磋商价格。在此过程中,买方可能与中介签订中介合同;第四步,买方、卖方签订房屋买卖合同,后续才是房屋过户等事宜。而其中,中介提供的服务和付出的劳动主要体现在第三步的带看、磋商中,这也是中介服务的价值所在,即“信息匹配与居间磋商”。

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而在本案中,该名H姓中介总共才带两组卖家看过房屋,付出的劳动是非常有限的,因此,从公平原则的角度来看,该名H姓中介以极其有限的劳动付出,一方面限制了买方的选择权,另一方面获得了高昂的中介费(人民币180万元),合同双方的利益是存在明显失衡的,也即委托人张杰、谢娜是可以以合同显失公平为由,申请变更或者撤销该条款的,而中介也因而无法据此收取中介报酬。

 

但是,需要注意的是,该名H姓中介毕竟付出了一定的劳动,根据《民法典》第九百六十四条的规定,此时虽然买卖双方此时均无需向该名H姓中介承担“跳单”的违约责任,但需要依据中介合同的约定支付该名H姓中介付出的必要费用。

《民法典》第九百六十四条 中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

 

四、作者想说

这起风波,除了让吃瓜群众感慨“中介费真好赚”“明星真有钱”以及“明星怎么这么抠”之外,也顺带给我们狠狠地普及了一波《民法典》关于中介合同中关于“跳单”的法律知识,这教学效果不可谓不棒。希望今后娱乐圈可以少一些明星绯闻八卦瓜,多一些这样具有普法意义的瓜,笔者也能经常带着大家吃这样寓教于乐的瓜,这多是一件美事啊!

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