一、不动产纠纷的专属管辖规则

以不动产纠纷提起的诉讼通常适用专属管辖规则，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一项的规定，由不动产所在地的人民法院管辖。此时，即便合同签订方约定管辖法院，也会因违反专属管辖规定而无效。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条进一步明确了不动产纠纷专属管辖规则的适用范围——因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，以及四类合同纠纷，包括农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷与政策性房屋买卖合同纠纷。

二、不动产融资租赁合同纠纷不适用专属管辖规则

不动产作为融资租赁物时，就融资租赁合同发生的纠纷，其纠纷实际与确认不动产物权权属无关，争议焦点的本质在于出租人对承租人的债权能否得以实现，所以融资租赁纠纷本质是债权纠纷，并非物权纠纷，无需以不动产所在地的专属管辖规则、而以一般的合同纠纷管辖规则或协议管辖条款确定管辖法院。

【参考案例】（2019）最高法民辖终464号：融资租赁合同法律关系，基本特征在于“融资”“融物”，租金包括了购买租赁物的成本以及出租人的合理利润，虽然案涉的租赁物为房屋，但显著区别于普通的房屋租赁合同，因此本案不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定的不动产专属管辖的范畴，不应按照不动产纠纷确定管辖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条即“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖”的规定，案涉《回租租赁合同》第20-1条约定“甲、乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商解决。未能通过友好协商解决的，任何一方均应向本合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼”，故本案应按《回租租赁合同》的约定确定管辖。《回租租赁合同》的签署地点为乌鲁木齐民主路75号，属于原审法院辖区，故原审法院对本案享有管辖权。

三、确定融资租赁合同纠纷的管辖法院

融资租赁合同纠纷属于合同纠纷的一种，应适用合同纠纷的管辖的相关规定，结合级别管辖及地域管辖规则综合确定管辖法院。级别管辖，主要是依据最高人民法院发布的《关于调整中级人民法院管辖第一审民事案件标准的通知》（法发【2021】27号），以受理诉讼标的额确定是在基层法院、中级人民法院还是高级人民法院进行一审程序；地域管辖，则依照如下具体法律规定确认：

（一）若融资租赁合同有约定管辖的，从其约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条规定，合同或者其他财产权益的当事人可以书面选择被告住所地、合同履行地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反级别管辖和专属管辖；

（二）若融资租赁合同未约定管辖法院或约定条款无效的，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖；

（三）融资租赁合同有约定履行地时，若约定与实际履行地不一致，以约定履行地为准；若合同未实际履行，则以合同约定履行地法院有管辖权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十九条规定，融资租赁合同未约定履行地或约定不明确的，租赁物使用地为合同履行地。根据该司法解释第十八条规定，针对出租人诉请承租人给付货币的纠纷案件，接受货币的一方即出租人所在地为合同履行地。

四、当租赁物涉及船舶、港航设备设施时，融资租赁合同纠纷由海事法院专门管辖

专门管辖法院不同于各类案件的专属管辖，其为不同法院的分工、职权范围的划分，专门管辖法院包括军事法院、铁路运输法院、海事法院、知识产权法院等。根据《最高人民法院关于海事法院受理案件范围的规定》的规定，船舶融资租赁合同纠纷案件作为海商合同纠纷由海事法院管辖，在融资租赁纠纷中，涉及船舶、港航设备设施等作为租赁物的，即便该租赁物为不动产，也不按一般的合同纠纷管辖规则或不动产专属管辖规则确定法院，而应由海事法院专门管辖。

【参考案例】（2019）最高法民辖终160号：本案属于应由海事法院专门管辖的港航设备设施融资租赁合同纠纷案件，双方当事人对此均无异议。涉案《融资租赁合同》第二十条第二款明确约定：“有关本合同的一切争议，双方应首先根据本合同的约定友好协商解决；协商不成的，应向本合同签订地或甲方注册地有管辖权的人民法院提起诉讼。”该约定不存在违反级别管辖、专属管辖规定的情形，合法有效。涉案合同甲方兴业租赁公司的住所地在天津市，一审法院将本案移送天津海事法院处理并无不当。该合同的签订地与甲方注册地均不在大连海事法院管辖区域内，营口港务集团关于应将本案移送大连海事法院审理的主张，没有事实及法律依据。

总 结

以不动产作为租赁物的融资租赁合同发生纠纷时，其管辖法院无需依据专属管辖规则由不动产所在地的人民法院进行管辖，而应当根据融资租赁合同的具体约定情况、诉请标的（额）等因素，综合确定纠纷解决的管辖法院。