不动产作为融资租赁物应转移所有权

一、不动产作为融资租赁物的应转移所有权至出租人名下

不动产可作为融资租赁交易标的物，但因不动产采取登记生效主义，所以涉及不动产的融资租赁纠纷时，人民法院在认定是否构成融资租赁法律关系时一般通过审查不动产登记，看所有权人是否为出租人。不动产作为租赁物时，其所有权自登记时发生转移，未转移至出租人名下的，人民法院将认定不构成融资租赁关系，而认定为借贷关系。

二、国家所有的不动产不得作为融资租赁物

绝大多数不动产，如，房屋、建筑物及附着土地使用权、构筑物、在建工程等，因具备可特定化、可转让租赁物所有权等特征，可以作为合法的融资租赁物，但也有例外情形。

根据《中华人民共和国民法典》第二百四十六条至第二百五十条的规定，森林、矿藏、无居民海岛等属于国家所有的不动产，由于其所有权无法转移至出租人，融资租赁关系无法成立，所以这类不动产不能作为融资租赁物。

三、售后回租型业务中减免税费征收的特殊规定

出租人取得不动产所有权时，原则上须先缴纳相应税款（如契税、增值税等），再办理相应的过户手续。而在办理不动产登记时，不可避免地涉及税费征收与缴付问题，但对于售后回租型业务中的税费征收具有相关特殊减免规定，分别为以下几种情况：

（一）增值税和营业税。2010年9月8日，国家税务总局发布的《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第一条规定，根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

（二）企业所得税。《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）同时规定了，售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

（三）契税。2012年12月6日，国家税务总局、财政部发布的《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）第一条规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

（四）印花税。2015年12月24日，《财政部 国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税[2015]144号）第二条规定，对售后回租型业务的承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。

（五）交易手续费。2011年8月24日，天津市国土资源和房屋管理局发布《关于支持融资租赁售后回租回购业务相关政策的通知》，对于融资租赁售后回租回购业务涉及房屋出售和回购的，房地产登记部门凭双方签订的融资租赁合同，办理权属转移登记手续。同时，免除交易手续费。目前未能检索到其它省市关于售后回租型业务交易手续费的明文规定。